Fianzas, ¿qué cantidad es la correcta?
Las fianzas son una parte de los contratos que pueden causar dudas, tanto por la cuantía como por el pago y su correspondiente devolución. Esto implica también conocer los plazos asociados a las fianzas y la legislación aplicable al respecto.
Aprovecharemos el artículo de esta semana para aclarar algunas de las dudas que puedan aparecer sobre las fianzas en los contratos de alquiler para estudiantes.
¿Hay legislación que regule las fianzas en contratos de alquiler?
Lo más importante en el momento de realizar un documento como un contrato de alquiler, sea destinado a vivienda o de otra naturaleza como el alquiler de estudiantes, debe ajustarse a la legislación vigente. En el caso de España, podemos consultar de forma rápida y gratuita toda la legislación estatal de cualquier tema a través del BOE y de su página web (boe.es).
En el caso de los contratos de alquiler, en España queda regulado mediante la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, conocida coloquialmente como LAU. Esta ley consta de 5 Títulos, 10 disposiciones adicionales, 6 disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y cuatro disposiciones finales. Regula todos los aspectos relativos a los contratos de alquiler de inmuebles, tanto aquellos destinados a vivienda como a un uso distinto.
¿Qué dice la ley sobre las fianzas?
Para conocer las pautas de actuación en el momento de realizar y gestionar un contrato de alquiler de un inmueble para estudiantes, lo primero que debemos hacer es revisar la propia LAU:
Artículo 36. Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Del extracto anterior de la LAU, podemos extraer tres conceptos importantes:
- En el momento de la firma del contrato, el arrendatario (inquilino) entregará en metálico la cantidad de fianza correspondiente a dos mensualidades de renta, para uso distinto de vivienda. En este caso, podemos observar el el arrendamiento de inmuebles (o parte de ellos) a estudiantes se considera uso distinto de vivienda.
- A la finalización del contrato, la cuantía de la fianza en metálico debe ser devuelta al arrendatario (inquilino) en un plazo no superior a un mes desde que el arrendatario devuelve las llaves al arrendador (propietario).
- Ambas partes podrán pactar cualquier otra garantía del cumplimiento por el arrendatario (inquilino) de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza.
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Otros aspectos a tener en cuenta
Aunque la cuantía de fianza más común a solicitar en el momento de realizar un contrato de alquiler de estudiante es de una mensualidad de renta, ésta cuantía puede incrementarse hasta dos mensualidades de renta si existen situaciones excepcionales. Por ejemplo, en el caso de admisión de mascotas en el inmueble a arrendar o la autorización para fumar dentro del inmueble.
El arrendador (propietario) podrá restar de la fianza la cuantía correspondiente a los desperfectos ocasionados por el arrendador (inquilino). Un ejemplo de ello es la falta de limpieza. Sin embargo, cabe destacar que el arrendador debe demostrar que estos desperfectos no se encontraban en el inmueble antes del inicio de arrendamiento. La mejor forma de destacar esto es señalar en el contrato que, a fecha de su firma, todos los electrodomésticos y servicios de la vivienda funcionan correctamente. También es aconsejable adjuntar un anexo en el contrato con fotografías del inmueble, demostrando que todo se encuentra limpio y en perfectas condiciones.
Aunque la legislación indica que la fianza debe otorgarse en metálico, esto no significa que necesariamente la fianza deba pagarse en efectivo. El pago de una fianza puede realizarse tanto en efectivo como por transferencia bancaria y otros métodos de pago que permitan la extracción de un justificante que así lo acredite. De hecho, se aconseja realizar todos los pagos, tanto de fianza como de rentas mensuales y de gastos, mediante transferencia bancaria. De esta forma, quedará reflejado en un extracto bancario y no podrá dar lugar a falsas acusaciones de impago o de pago fuera del plazo pactado.
